Chung cư được phân loại A, B và C . Chung cư loại A và B phải đạt tối thiểu 18 trên 20 tiêu chí kèm theo . Chung cư loại C là không đạt A và B. Được chiếu theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD mới đây.

Như vậy, Việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí sau đây:

1. Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc.

2. Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.

3. Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.

4. Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

VD: Chung cư hạng A :
Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m. Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che). Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ …

Chung cư hạng B :
Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m. Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ. Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che)…

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A

I. Quy hoạch – Kiến trúc

1. Vị trí:

Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km.

2. Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%.

3. Sảnh căn hộ

Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.

4. Hành lang

Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.

5. Diện tích căn hộ

Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35 m2. Tính theo công thức: ≥ 35m2(Trong đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

6. Phòng vệ sinh

Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: ≥ 0,7 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

7. Thang máy

Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ≤40).

8. Chỗ để xe

Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

9. Cấp điện

Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

10. Cấp nước

Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

11. Thông tin, liên lạc

Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại,internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

12. Phòng cháy chữa cháy

Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ.

III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội

13. Thương mại

Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.

14. Thể thao

Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.

15. Sân chơi

Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.

16. Y tế

Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5 km.

17. Giáo dục

Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km.

IV. Chất lượng, quản lý, vận hành

18. Chất lượng

Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao.

19. Quản lý, vận hành

Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyênquét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.

20. Bảo vệ an ninh

Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hànhlang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…).

TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG B

I. Quy hoạch – Kiến trúc

1. Vị trí:

Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 1 km.

2. Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%.

3. Sảnh căn hộ

Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác.

4. Hành lang

Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m.

5. Diện tích căn hộ

Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 30 m2. Tính theo công thức: ≥ 30m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

6. Phòng vệ sinh

Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,5. Tính theo công thức: ≥ 0,5 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

7. Thang máy

Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤ 50).

8. Chỗ để xe

Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật

9. Cấp điện

Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

10. Cấp nước

Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

11. Thông tin, liên lạc

Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại,internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

12. Phòng cháy chữa cháy

Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng.

III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội

13. Thương mại

Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km.

14. Thể thao

Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.

15. Sân chơi

Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.

16. Y tế

Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km.

17. Giáo dục

Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km.

IV. Chất lượng, quản lý, vận hành

18. Chất lượng

Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt.

19. Quản lý, vận hành

Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

20. Bảo vệ an ninh

Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hànhlang, cầu thang.

The post appeared first on Weland.

Read more »

Căn Hộ Masteri Thảo Điền - Đẳng Cấp Giới Thượng Lưu

Masteri Thảo Điền hội tụ đầy đủ yếu tố cần thiết cho một chốn tận hưởng đẳng cấp ngay giữ lòng khu đông Sài Gòn đang phát triển cực kỳ mạnh mẽ

 Vị trí đẳng cấp ngay trung tâm Thảo Điền – Quận 2, Ngay mặt tiền Xa Lộ Hà Nội

Kết nối trực tiếp với ga An Phú (số 7) của tuyến Metro đô thị số 1 Bến Thành – Suối Tiên, chỉ mất 7 phút vào trung tâm Quận 1

Chỉ cần < 2 Tỷ là sở hữu ngay căn hộ cao cấp với khu phức hợp hiện đại bậc nhất Đông Sài Gòn

Cách sông Sài Gòn 200m, tận hưởng trọn vẹn một không gian sống thoáng đãng với nắng gió tự nhiên

Đơn vị tham gia : THẢO ĐIỀN INVESTMENT, VINGROUP, TECHCOMBANK, COTECONS

MỘT PHONG CÁCH SỐNG ĐẲNG CẤP

• Vincom Mega Mall là khu trung tâm thương mại dịch vụ phức hợp đẳng cấp và lớn nhất nhất phía Đông Sài Gòn. hứa hẹn mang đến những dịch vụ, tiện ích hiện đại và tốt nhất chưa từng có đối với một dự án nhà ở.
• Tuyến Metro số 1 giúp cư dân Masteri Thảo Điền di chuyển về Bến Thành hay Suối Tiên một cách nhanh nhất có thể
• Một sự hoà quyện hoàn hảo giữa nhịp đập của cuộc sống hiện đại và một không gian xanh yên tĩnh chính là điểm nhấn độc đáo của Masteri Thảo Điền

THÔNG TIN DỰ ÁN MASTERI THẢO ĐIỀN

Tổng diện tích đất	: 79,839 m3 (gần 8ha)
Quy mô dự án	: 4 toà tháp đôi căn hộ cao từ 41 đến 45 tầng và TTTM Vincom Mega Mall
Tổng diện tích sàn:	: 278.000 m2 sàn căn hộ 160.000 m2 sàn TTTM Vincom Mega Mall
Mật độ xây dựng	: 34,74%
Tầng không gian xanh nổi	: 19,2%
Tổng số căn hộ	: 3.021 căn hộ
Diện tích căn hộ linh hoạt	: 45-90 m2
Thời gian xây dựng	: Q1/2014
Dự kiến hoàn thành	: Q4/2016
Hình thức sở hữu căn hộ	: Vĩnh viễn

VỊ TRÍ CĂN HỘ MASTERI THẢO ĐIỀN

Tọa lạc ngay tại trung tâm Thảo Điền quận 2, tiếp giáp mặt tiền Xa Lộ Hà Nội và kết nối với hệ thống giao thông huyết mạch, Masteri Thảo Điền sở hữu vị trí đẳng cấp ngay trung tâm thành phố mới. Tại đây bạn có thể tận hưởng trọn vẹn một không gian sống thoáng đãng với nắng gió tự nhiên

Ngay trạm An Phú số 7 : 10m

Cách trung tâm quận 1: 10 phút

Cách trung tâm Thủ Thiêm: 02km

Cách cầu Sài Gòn: 500m

Vincom Mega Mall chuẩn quốc tế: nội khu

PARKSON Cantavil, Siêu thị Big C, Metro: 200m;

Trường Quốc tế Mỹ, Anh tại Thảo Điền: 0,5 km;

Cụm rạp chiếu phim LOTTE An Phú: 200m;

NHỮNG TIỆN ÍCH VƯỢT TRỘI NGAY CĂN HỘ MASTERI THẢO ĐIỀN

Vincom Mega Mall cao cấp bậc nhất Sài Gòn

Masteri Thảo Điền dành hơn 60% diện tích cho công viên cây xanh, với gần 6.000 m2 và hồ điều hòa diện tích gần 3.500 m2… tất cả tạo nên một không gian sống xanh và hoàn toàn khác biệt. Ngay tại đây, bạn sẽ được trải nghiệm một cuộc sống tách biệt với cuộc sống xô bồ, nhưng vẫn đảm bảo được đầy đủ tiện nghi của một khu đô thị hiện đại. Đặc biệt là sự xuất hiện của khu trung tâm thương mại Vincom Mega Mall do Tập đoàn Vingroup đầu tư, chắc chắn sẽ là điểm mua sắm đẳng cấp với tư cách là một trung tâm thương mại lớn nhất và hiện đại nhất thành phố.

Hồ bơi Masteri Thảo Điền

Với hơn 90 tiện ích sống hoàn toàn đẳng cấp khuôn viên căn nhà bạn, mọi nhu cầu giái trí, rèn luyện thể dục thể thao, hay thưởng thức những bữa tiệc BBQ, mua sắm hàng ngày đều được đáp ứng tối đa ngay tức thời...Mọi yếu tố sinh hoạt, giải trí luôn được đề cao, đặc biệt có sự xuất hiện của trường học ngay tại dự án để phục vụ cho công việc học tập của con bạn.

PHỐI CẢNH TỔNG THỂ MASTERIA THẢO ĐIỀN

Căn hộ mẫu Masteri Thảo Điền được thiết kế theo phong cách hiện đại, thống thoáng, với kiến trúc mở sẽ cho bạn không gian thoáng đãng trong căn hộ.

Căn hộ Masteri Thảo Điền có thiết kế phù hợp, đa dạng diện tích cho khách hàng lựa chọn.

– Căn hộ 1 phòng ngủ: 52m2, 70m2

– Căn hộ 2 phòng ngủ: 89m2, 96m2, 112m2.

– Căn hộ 3 phòng ngủ: 135m2, 148m2, 170m2.

Thiết kế thông minh, tận dụng diện tích tối đa

Mang nắng và gió tràn ngập vào trong căn nhà của bạn

Tất cả các căn hộ đều mang một vẻ đẹp riêng, tầm view đẹp

PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN CĂN HỘ MASTERI

Diện tích đa dạng 51- 86 m2 - thiết kế tận dụng diện tích tối đa

Vincom Mega Mall - nơi mua sắm đẳng cấp

> 90 tiện ích hiện đại - Trải nghiệm tận hưởng một cuộc sống hạng sang

GIÁ CHỈ TỪ 28.1 TRIỆU/M2

ĐƯỢC TƯ VẤN TẬN NƠI - ĐĂNG KÝ THAM QUAN NHÀ MẪU – SỞ HỮU VỊ TRÍ ĐẸP NHẤT

Nhanh Tay Nhấc Máy Gọi Ngay

HOTLINE : 0937 480 456

Read more »

Posted in: CAN HO , CAN HO QUAN 2

Tác động của Vincity đến thị trường căn hộ Tp.Hồ Chí Minh

Mới đây tập đoàn Vingroup chính thức công bố ra mắt thương hiệu bất động sản đại chúng VinCity. Đây là dòng bất động sản đại chúng, với mức giá bình quân chỉ từ 700 triệu đồng, VinCity hội tụ đầy đủ những giá trị chất lượng – đồng bộ – tiện ích.

Để hiểu rõ về tác động của VinCity khi tung 200-300.000 căn hộ 700 trđ đối với thị trường căn hộ tại Sài Gòn, cùng chuyên gia Bất động sản Trần Khánh Quang điểm qua 5 yếu tố sau:

1. Phân tích về giá đất nào đáp ứng

Với giá dự kiến cho 7 tỉnh thành là 700 trđ thì điều đó có nghĩa giá bán ở Sài Gòn, Hà Nội sẽ cao hơn 20 -30% . nên khi tung ra ở Sài Gòn giá bán ước tính là 840 trđ .
Tỷ suất lợi nhuận bình quân trên thị trường bất động sản là 15% -20% trên tổng vốn đầu tư đối với điều kiện bình thường và sản phẩm phổ thông , thì giá thành sẽ ở mức là 714 trđ .
Căn hộ bình quân cho sản phẩm sẽ có diện tích 60 m2, nên giá thành căn hộ khoảng 12 trđ/m2 .
– Hệ số sử dụng đất trung bình là 5 .
Chi phí xây dựng khoảng 6 trđ/m2 .
Nên giá đất phân bổ khoảng 1.7 trđ/m2 sàn xây dựng .
– Với hệ số sử dụng đất là 5 thì giá đất là 8,5 trđ/m2 .
– Với hệ số sử dụng đất là 6 thì giá đất là 10,2 trđ .
Do vậy để làm được điều này thì đất có giá 9-10 trđ .
Giá đất này là giá đã bao gồm tiền sử dụng đất và kỳ vọng của người mua
Do vậy giá đất hợp lý sẽ ở mức 7-8 trđ /m2.

2. Đất mua đâu là hợp lý:

Giá đất mua đã có tiền sử dụng đất là 7-8 trđ , đất chưa nộp tiền sử dụng đất khoảng 4-5 trđ/m2 .
Qui mô đất : 200.000 căn trong năm, nên mỗi năm sẽ tung ra 40.000 căn , Sài Gòn hấp thụ khoảng 40% tương đương 16.000 căn /năm . Do vậy số lượng diện tích đất cần triển khai là 24 ha/năm , để triển khai 5 năm là 120 ha .
Với cách làm của Vingroup là tạo ra khu đủ lớn để tạo ra giá trị cộng thêm trong tương lai nên khả năng VinCity sẽ chọn những khu đất trên 10 ha để triển khai .
Những khu vực lý tưởng có thể chọn .
Quận 9 : một phần Thành Phố Xanh , khu gần ga cuối Metro …
Quận Thủ Đức : dọc theo đại lộ Phạm Văn Đồng và Kha Vạn Cân , Ngô Chí Quốc …
Hốc Môn : Khu Bà Điểm , Khu chợ Đầu Mối …
Bình Chánh : Tỉnh Lộ 10 , dọc đường dẫn cao tốc , khu Nguyễn Văn Linh …
Nhà Bè : Nguyễn Bình , cuối Nguyễn Hữu Thọ …
Quận 12 : Lê Văn Khương , khu tái định cư 38 ha …
Bình Tân : Khu công nghiệp Tân Tạo , cuối Vĩnh Lộc B …

3. Lợi ích của chiến dịch Vincity :

Với chiến dịch hớt váng thành công của phân khúc cao cấp và nghĩ dưỡng hạng sang , thì việc mở rộng sang thị trường có nhu cầu thực là hợp lý khi 02 phân khúc trên sẽ nhanh chóng bão hòa .
Với phân khúc căn nhu cầu thật thì công nghệ xây dựng thuộc giản đơn và Vingroup đã sẵn có công ty xây dựng, trộn beton, gỗ … nên lợi nhuận sẽ gia tăng theo chuỗi . Trong xây dựng căn hộ , nếu thiết kế hợp lý thì sẽ tiết kiệm được được chi phí 5% , xây hàng loạt theo modun và số lượng lớn giá xây dựng giảm 5% , công ty xây dựng lợi nhuận 5% -7% , công ty phụ trợ lợi nhuận 5-10% . Nhìn trung lợi thế chuỗi sẽ mang về thêm lợi nhuận 5-10% .
Và còn đó khi đưa vào hoạt động là các dịch vụ thương mại, y tế, trường học, giải trí .

4. Đánh giá tính khả thi hiện tượng Vincity :

Tính khả thi về mặt kinh doanh : sản phẩm giá tốt , cộng thêm 01 khu dân cư đủ độ lớn để đáp ứng không gian cuộc sống, cơ sở hạ tầng xã hội tốt sẽ thuyết phục được những người có nhu cầu mua thật và số lượng sản phẩm 16.000 căn hộ .
Tính khả thị về đầu tư : Lợi nhuận sẽ đạt mức tốt khi Vin vận hành tốt chuỗi xây dựng, cung ứng cho công trình .
Tính khả thi về tài chính : sản phẩm giá tốt , phù hợp với nhu cầu đại chúng nên việc thời gian bán hàng sẽ rút ngắn , cũng như sự tài trợ vốn từ các tổ chức tài chính theo nhiều hình thức nên số vốn tự có bỏ ra cũng không nhiều .

5.Tác động thị trường từ Vincity:

Số lượng căn hộ 16.000 căn /năm sẽ ảnh hưởng lớn với các chủ đẩu tư có căn hộ dưới 1 tỷ . Do đó, sẽ loại trừ nhanh chóng các chủ đầu tư không uy tín và chất lượng xây dựng kém . Người mua nhà sẽ được hưởng lợi khi các chủ đầu khác có đủ năng lực buộc phải cạnh tranh về chất lượng với VinCity .
Do thị trường bất động sản mang tính cục bộ ( ví dụ như Hốc Môn tuy xa nhưng vẫn có những khu giá 50-60 trđ/m2 ) và người mua ở phân khúc này cũng không muốn di chuyển xa nên nguồn cung các chủ đầu tư khác ở những vị trí khác nhau vẫn có mãi lực .
Thị trường cuối năm 2016 đang vẫn giao dịch tốt với căn hộ dưới 2 tỷ đồng, tuy nhiên đang có dấu hiệu bão hòa các căn hộ trung cao cấp . Và với kế hoạch của VinCity triển khai 200-300.000 căn hộ với giá 700 trđ trong 5 năm tới sẽ thổi sinh khí tốt cho thị trường thêm năm 2017.

Nguồn: Bác sỹ bất động sản Jetland

The post Tác động của Vincity đến thị trường căn hộ Tp.Hồ Chí Minh appeared first on Weland.

Read more »

THỰC TRẠNG OFFICETEL – KHI CON LAI ĐƯỢC ƯU ÁI HƠN CON RUỘT

Officetel là một sản phẩm con lai giữa văn phòng truyền thống và căn hộ để ở. Rất nhiều nhà đầu tư đang đổ xô vào phân khúc này giống như phân khúc condotel, hometel…vì khoản khai thác lợi nhuận của nó. Nhưng thật sự, sản phẩm Officetel có phải là kênh đầu tư tốt trong tương lai hay chỉ là xu hướng đầu tư nhất thời.

Cùng MinhNgo đánh giá qua 5 điểm sau, để hiểu tất tần tật thông tin về mô hình đầu tư căn hộ Officetel

1: NHỮNG ĐỐI TƯỢNG NÀO QUAN TÂM ĐẾN LOẠI HÌNH CĂN HỘ OFFICETEL

Mô hình Officetel được thiết kế hỗn hợp vừa là căn hộ để ở vừa có chức năng văn phòng, diện tích cũng tương đối nhỏ nên những đối tượng khách thuê chủ yếu là :

ĐỐI TƯỢNG KHÁCH ĐI THUÊ

– Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty startup/khởi nghiệp, có quy mô dưới 10 nhân viên hay các chuyên gia nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam, muốn có địa điểm để đặt văn phòng đại diện, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí.

– Không những có thể đăng ký kinh doanh làm văn phòng, Officetel còn được sử dụng như một căn hộ nhỏ, thích hợp cho những người độc thân, vợ chồng trẻ, gia đình ít người…

ĐỐI TƯỢNG MUA ĐẦU TƯ

– Nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, người mua đầu tư cho thuê lại, có tài chính tầm 1-2 tỷ, muốn có khoản lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng và ổn định

– Đối tượng thứ 2, là các chuyên gia nước ngoài, công ty nước ngoài muốn đặt văn phòng đại diện nhưng cũng muốn tiết kiệm một khoản chi phí ở khi sang làm việc tại Việt Nam.

– Đa số các Officetel được đặt tại các vị trí trung tâm, gần các trung tâm thương mại lớn, nằm ngay trục đường chính, thuận tiện đi lại để dễ quảng bá công ty. Ngoài ra, Tòa nhà có quản lý chuyên nghiệp, sảnh đón sang trọng, khu vực bảng tên công ty và hệ thống thang máy riêng cho khách văn phòng tốt, sẽ thu hút được nhà đầu tư đến thuê hơn.

2. TUY NHIÊN, NHỮNG HẠN CHẾ CỦA MÔ HÌNH OFFICETEL VẪN CÒN KHÔNG ÍT

– Đầu tiên, diện tích của Offietel khá nhỏ, chỉ tầm 30-45m2 nên việc chia sẻ giữa không gian làm việc và không gian ở sẽ làm không gian làm việc bị hạn chế.

– Khách mua không được sở hữu vĩnh viễn căn hộ, không được đăng ký hộ khẩu. Hình thức đầu tư này cũng giống việc đầu tư thuê rồi cho thuê lại

– Không phải dự án căn hộ nào cũng có thể đầu tư phát triển officetel. Những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm, khu kinh doanh sầm uất và thuận lợi về giao thông sẽ thuận lợi hơn cho mô hình này. Còn tại những vị trí xa trung tâm, các công ty, cá nhân sẽ thích thuê các văn phòng có diện tích lớn hơn

– Officetel được ví như một dạng căn hộ siêu nhỏ, thường không tính vào mật độ dân số của chung cư. Nhưng thực ra, ở Office-tel, người ở vẫn được sử dụng chung các tiện ích của khu căn hộ như: chỗ giữ xe, công viên, hồ bơi, khu thương mại…Và cùng với diện tích của 1 căn hộ chủ đầu tư có thể làm được 2 -3 căn Officetel. Điều này vô hình đã tăng mật độ dân số của dự án một cách hợp pháp

– Lượng cầu đối với mô hình này hiện tại chưa nhiều, khách hàng chưa biết nhiều đến dạng đầu tư này, sự cạnh tranh trực tiếp với phân khúc văn phòng, mặt bằng cho thuê…Nên nhà đầu tư thứ cấp cần căn nhắc kĩ trước khi xuống tiền đầu tư.

– Với diện tích nhỏ, được sử dụng và tiếp cận hết các tiện ích của khu căn hộ nên nếu đầu tư cho thuê ở, loại hình Officetel cũng bị cạnh tranh với các căn hộ truyền thống trong cùng một dự án và lân cận

3. THÁCH THỨC CỦA MÔ HÌNH OFFICETEL TẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

– Thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư của loại hình office-tel là các vấn đề về khung pháp lý. Hiện nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ giữa mục đích làm việc và lưu trú, các quy định về việc sở hữu căn hộ office-tel đối với người nước ngoài . Vì vậy, các nhà đầu tư nên cân nhắc xác định rõ nguồn cầu đối với phân khúc này, xu hướng của thị trường thứ cấp (bán lại hoặc cho thuê) cũng như các chính sách về cam kết cho thuê/thuê lại từ chủ đầu tư.

– Hiện tại mô hình Officetel đang giúp các chủ đầu tư thu hồi vốn tốt và nhanh hơn so với các nhà đầu tư văn phòng cho thuê truyền thống hay căn hộ, còn nhà đầu tư thì dễ dàng đầu tư vì mức giá không cao do diện tích nhỏ và giá tiền không cao. Nhưng trong tương lai, mô hình Officetel này sẽ gặp phải sự cạnh tranh quyết liệt đến từ nguồn cung bất động sản thương mại, mặt bằng văn phòng cho thuê truyền thống vì bản chất na ná nhau

– Với sự phát triển quá nhanh của dạng mô hình đầu tư mới này, nhiều chủ đầu tư đang tranh thủ thu hút nguồn vốn nhà đầu tư bằng cách bố trí các căn hộ Office-tel vào các các dự án căn hộ, ngay ở những khu vực không thuận tiện để phát triển mô hình này, điều này có thể sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư thứ cấp sau này có ý định bán lại hoặc cho thuê

– Tuy nhiên, không vị trí của dự án nào cũng phù hợp để đầu tư và phát triển office-tel. Chỉ những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm, khu kinh doanh và thuận lợi về giao thông mới phù hợp. Những vị trí xa chỉ thích hợp cho các văn phòng quy mô lớn, cần thiết cho các công ty tạo ra nhiều việc làm hơn.

4. CHIA SẼ THÔNG TIN MỚI VỀ THỜI HẠN SỞ HỮU OFFICETEL

– Trong quá trình hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, hiện đang có xu thế dịch chuyển mạnh dòng vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam, kéo theo đó là nhiều nhà đầu tư, chuyên gia, việt kiều đến Việt Nam làm ăn, sinh sống, và lựa chọn sống và làm việc tại dạng căn hộ Officetel

TUY NHIÊN, Theo khoản (2.b) điều 159 Luật Nhà ở thì hiện nay người nước ngoài vẫn chưa được mua officetel tại nhà chung cư được xây dựng có mục đích hỗn hợp vừa ở vừa kinh doanh

– Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ: chỉ có đất ở, đất dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang mới được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, officetel trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn

TUY NHIÊN, Thực tế nhiều dự án trong cùng một tòa nhà nhưng có tình trạng phần chủ sở hữu các căn hộ các tầng trên được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần khối đế hoặc thậm chí xen kẽ giữa Officetel và Căn hộ trong cùng một tầng của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ, hoặc officetel lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) tối đa là 50 năm là sự bố trí không hợp lý

Vì nhiều lý do như Officetel cũng có chức năng để ở, nên hiện nay có nhiều ý kiến trình bày sửa đổi điều 55 luật đất đai 2013 để trở nên linh hoạt hơn về thời hạn sở hữu đối với dạng sản phẩm này.

5. QUY ĐỊNH: HƯỚNG XỬ LÝ CĂN HỘ OFFICETEL KHI HẾT THỜI HẠN

Officetel chỉ có chức năng là căn hộ – văn phòng cho thuê mà không có chức năng cư trú giống như căn hộ truyền thống nên chỉ được xem là công trình xây dựng chứ không phải nhà ở.

Trường hợp chuyển đổi thời hạn sử dụng đất sang lâu dài, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo yêu cầu của thành phố trước khi cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, những quy định này hiện vẫn đang trong thời gian nghiên cứu bổ sung luật

SỞ HỮU OFFICETEL NHÀ ĐẦU TƯ VẪN ĐƯỢC CẤP NHỮNG QUYỀN SAU:

1. Được cấp chủ quyền (sổ hồng/ Giấy chứng nhận) đàng hoàng chứ không phải hợp đồng thuê 50 năm (kiểu như đi thuê nhà thông thường), Vẫn có quyền cầm cố, mua bán, thừa kế, tặng cho giống như giấy chứng nhận của căn hộ.
2. Thời hạn sử dụng ghi trên giấy chứng nhận: 50 năm chứ không phải ổn định lâu dài
3. Trong thời hạn 50 năm, Trường hợp căn hộ Officetel bị giải toả, tái định cư hoặc bị đập bỏ vì bất cứ lý do gì như: có nguy cơ đổ xụp, xuống cấp trầm trọng thì:

– Trường hợp chưa đến 50 năm: bị đập bỏ, giải toả (30 năm chẳng hạn) thì được đền bù căn hộ tương đương (thời hạn sử dụng còn 20 năm). Áp dụng trường hợp Thứ 3 để thi hành việc bố trí tái định cư.

– Trường hợp đủ 50 năm: bị đập bỏ giải toả, không được đền bù giống như căn hộ truyền thống.

–Trường hợp niên hạn sử dụng hơn 50 năm: Sau khi có kết luận kiểm định chất lượng của các cơ quan quản lý nhà có thẩm quyền, thường ở cấp tỉnh, nơi có nhà chung cư – tòa Officetel. Thì người thuê mua, sở hữu căn Officetel trước đó nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì được tiếp tục ưu tiên sử dụng và được gia hạn quyền sử dụng căn Officetel với thời gian gia hạn bằng bằng với niên hạn của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh cấp phép ( Hiện tại là 20 năm ) và chủ sở hữu phải trả thêm tiền sử dụng đất để gia hạn thêm

TRÍCH THEO LUẬT: Nghị định 99/2015/ND-CP hướng dẫn luật nhà ở 2014: Điều 7; Điều 8; Điều 73 có quy định đối với nhà hình thành từ đất thuê, đất sở hữu lâu dài, mà bán sở hữu 30, 40 hay 50 năm thì :

1. Hợp đồng là hợp đồng mua bán
2. Sau khi hết thời hạn sở hữu 50 năm: thì căn cứ theo thỏa thuận trong Hợp đồng Mua Bán đã ký lần đầu tiên để giải quyết quyền sở hữu thời gian sau 50 năm; Nếu ko thỏa thuận trong hợp đồng thì quyền sau 50 năm của chủ đầu tư. Nhưng theo điều 55, 126 luật đất đai 2013 thì đất giao cho chủ đầu tư cũng chỉ 50 năm.

CUỐI CÙNG, ĐIỂM DANH NHỮNG DỰ ÁN OFFICETEL ĐANG CÓ TRÊN THỊ TRƯỜNG TP.HCM

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư trong nước cũng đang phát triển mô hìnhoffice-tel trong các dự án căn hộ như: Bitexco (The Mannor), Novaland (RiverGate, The Tresor, Lexington Residence, Orchard Garden, The Sun Avenue), Sacomreal (Charmington La Pointe), Phát Đạt ( The Everich Infinity ), Hưng Thịnh (Florita, Richmon City), Vingroup ( Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River ) Điền Phúc Thành ( Centana Thủ Thiêm )…

Hy vọng, bài chi sẻ của MinhNgo sẽ mang đến những thông tin bổ ích cho quý độc giả về mô hình đầu tư Officetel.

nguồn: minhngo.info

The post THỰC TRẠNG OFFICETEL – KHI CON LAI ĐƯỢC ƯU ÁI HƠN CON RUỘT appeared first on Weland.

Read more »