Kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa

Tình trạng người dân đi mua nhà vì cả tin lời môi giới, các công ty tư vấn hay các chủ đầu tư diễn ra phổ biến, khiến không ít người "tiền mất tật mang, ôm cục tức trong người'. Để trang bị những kiến thức- kỹ năng cần thiết, để bạn có thể kiểm chứng những thông tin, phân tích, nhận định và đánh giá được BĐS đinh mua, mình xin chia sẽ một vài mẹo sau :

Bài 1: Rủi ro pháp lý trong giao dich bất động sản :

Pháp lý là yếu tố tiền đề quan trọng mà khách hàng cần phải lưu tâm, bởi lẽ nếu không sáng suốt người mua nhà rất dễ bị lừa đảo, tranh chấp hay kiện tụng về sau. Đại đa số người mua vì quá tập trung đến giá tiền, phương thức thanh toán, thời gian nhận nhà- đất mà sơ hở mất những cơ sở thực hiện giao dịch trong các hợp đồng mua bán hay cho thuê. Như vậy rất là rủi ro về sau cho khách hàng. Rủi ro về pháp lý luôn xuất hiện với "muôn hình vạn trạng", đa số người mua chỉ biết khi dự án, căn nhà mà họ mua găp phải vấn đề, mà ít khi chủ động tự tìm hiểu trước. 

10 rủi ro pháp lý phổ biến sau sẽ giúp ích cho bạn khi mua nhà- đất

1. Mập mờ chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp hợp tác đầu tư: Khách hàng phải thận trọng những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp.

2. Dự án đủ điều kiện kinh doanh chưa: Nếu dự án chưa xây xong phần móng mà CĐT đã bán hay dự án chưa có giấy phép xây dựng nhưng CĐT vẫn cố tình xây trái phép để bán...Trong những trường hợp này, hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực pháp lý; chưa kể năng lực và uy tín của chủ đầu tư rõ ràng là có vấn đề trong việc bất chấp pháp luật như vậy

3. Điều kiện bất khả kháng: Nếu chủ đầu tư thêm vào điều khoản đó mục: "dự án bị nhà nước thu hồi do thi công không đúng tiến độ" chẳng hạn, thì sẽ rất là bất lợi cho phía khách hàng, do đó bạn cần phải chú ý kỹ mục này.

4. Gian lận trong tính diện tích căn hộ: Từ ngày 8/4/2014, theo thông tư 03/2014/TT-BXD thì phần diện tích căn hộ được tính theophương pháp thông thủy, chứ không còn tính theo tim tường như thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được sử dụng riêng, thì chủ đầu tư sẽ có quyền tính diện tích này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào Căn hộ” nằm bên ngoài căn hộ, đây là thuộc về hành lang và là thuộc diện tích sở hữu chung nên khi cấp quyền sử dụng, cũng như cấp quyền sở hữu sẽ không tính phần diện tích này.

5. Chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ, việc chẻ nhỏ căn hộ sẽ làm tăng số căn hộ, tăng số phòng, cùng với đó là sự gia tăng số dân sẽ ở trong dự án. Thực trạng nhiều DN BĐS "chẻ nhỏ căn hộ" ra để bán hoặc cho thuê khi vẫn chưa xin được giấy phép xây dựng không còn là chuyện hiếm. Việc này được thể hiện trong thông tư 02/2013/TT-BXD quy định về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại,dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. 

   Tất các các trường hợp: Thay đổi thiết kế - kết cấu căn hộ thuộc phần sở hữu chung hay phần riêng (đục phá căn hộ, cơi nới diện tích, xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung…) đều phải được thông qua và được cấp giấy phép thì mới được thực hiện, tránh rắc rối lúc hoàn công, cấp giấy chủ quyền khi đưa vào sử dụng.

6. Bên đứng tên người ký hợp đồng nào không hợp pháp. Người đại diện pháp luật của CĐT ký tên trong hợp đồng mua bán là đúng thẩm quyền. Theo quy định, về bán dự án, căn hộ thì công ty được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp: Bên ủy quyền có hợp pháp không, thời hạn ủy quyền có còn hiệu lực, nội dung ủy quyền là gì...Nếu không thận trọng, hợp đồng ký sẽ không có hiệu lực, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua về sau nếu có tranh chấp xảy ra.

7. Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện và không được phép như cho thuê căn hộ chưa hình thành. Theo Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.” Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP.

8. Phân lô bán đất nền trái phép, chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh cũng bán. Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “UBND cấp tỉnh đã quy định cụ thể những khu vực nào được chuyển quyền sử dụng đất có đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.” Theo đó, một số dự án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. (tham khảo thêm thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn thi hành nghị đinh trên).

9. Ngày 16/6/2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đấ, do đó khách hàng cần xem giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa, các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu cần làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau, tham khảo .

10. Gian lận thuế GTGT: Những hợp đồng mua bán dự án BĐS tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng đều không đúng quy định, đây là hoạt động tinh vi của CĐT nhằm chiếm dụng tiền thuế GTGT của khách hàng. Do đó theo Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. 

5 bước đơn giản để người mua hạn chế những rủi ro này :

1. Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ quyết định giao đất- quyết định phê duyệt dự án- bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500- Giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền.  Những hồ sơ trên, chính là cơ sở để bạn đối chiếu với thông tin dự án. Do đó, nếu bên bán không chịu cung cấp những hồ sơ trên thì bạn nên cẩn thận trước khi mạo hiểm với những rủi ro tiềm tàng từ dự án.

2. Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là CĐT. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của CĐT thì khách hàng phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không.

3. Đất nền phải xong móng, xong hạ tầng mới được chuyển nhượng còn đối với dự án chung cư phải xây xong móng mới được bán. (Lưu ý, phần móng bao gồm cả cọc và đài, giằng móng; nhiều dự án mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng.) Khách hàng cần phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. 

4. Thuế GTGT, nhiều hợp đồng sẽ ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Do đó khách hàng phải yêu cầu CĐT tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu? thuế GTGT là bao nhiêu? trước khi ký hợp đồng.

5. Khách hàng cần phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kỹ. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, khách hàng phải lưu ý các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu; thời hạn bàn giao nhà; nếu không giao nhà đúng hạn thì CĐT bị phạt như thế nào, có trường hợp nào CĐT chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không; thời gian giao sổ hồng; cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng quy định chưa; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; điều kiện bất khả kháng có hợp lý không; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa…Tuy nhiên hợp đồng thường rất dài, nhiều điểm khách hàng sẽ không hiểu, nếu cần có thể nhờ luật sư, người có kinh nghiệm tư vấn, chứ đùng vội vàng lao theo tâm lý đám đông, không nghe theo lời người bán như kiểu : "không mua nhanh sẽ hết" để rồi ôm hận.

Bạn có thể xem thêm kinh nghiệm mua chung cư  >>> Tại Đây  <<<

>>>  Đọc tiếp bài 2: rủi ro đầu tư trong bất động sản

Theo VietNamNet

Posted in: KIEN-THUC-BDS