Vì sao chủ đầu tư dám cam kết lợi nhuận 8%/năm trong 10 năm

Việc tăng giá lên gấp đôi cùng với thông điệp “ mua 50% được 100% “ và cảm giác sau 10 năm với lợi tức 800 trđ/năm thì làm cho nhà đầu tư không còn lo toan nhiều đến thu nhập hàng năm , nhất là tuổi già .

Đề bài : Một sản phẩm bất động sản A đang bán giá 10 tỷ đồng, nhà đầu tư khi mua sẻ có lợi tức khai thác cho thuê hàng năm là 8% trong vòng 10 năm được đảm bảo từ chủ đầu tư . Nhà đầu tư có 2 lựa chọn :

LC 1 : Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 50% vốn tự có và vay ngân hàng 50% còn lại, hoặc chủ đầu tư đứng ra vay 50% còn lại . Nhà đầu tư cam kết phải giao cho chủ đầu tư khai thác trong vòng 10 năm thì với lợi tức 8% /hàng năm đảm bảo trả nợ vay ngân hàng . Nghĩa là nhà đầu tư bỏ ra 50% giá trị bất động sản tương đương 5 tỷ ban đầu và nhận được bất động sản sau 10 năm .

LC 2 : Nhà đầu tư thanh toán 10 tỷ đồng và được hưởng lợi tức 8%/năm .

( Thực tế bất động sản A có thị giá 5 tỷ đồng là hợp lý ) .

Lý giải :

Việc bán một sản phẩm bất động sản A ở đây là bán giá trị bất động sản trong tương lai do vậy nếu không có sự so sánh bất động sản khác thì rất khó định giá .

Việc tăng giá lên gấp đôi cùng với thông điệp “ mua 50% được 100% “ và cảm giác sau 10 năm với lợi tức 800 trđ/năm thì làm cho nhà đầu tư không còn lo toan nhiều đến thu nhập hàng năm , nhất là tuổi già .

Câu hỏi đặt ra là liệu bất động sản mua giá 10 tỷ đồng có phải giá trị của nó không ?

Trong lĩnh vực bất động sản, thì với mức tăng giá từ 5-10%/năm thì sau 10 năm giá từ 5 tỷ đồng thành 10 tỷ đồng là bình thường . Nghĩa là nhà đầu tư đã mua trước giá trị bất động sản A sau 10 năm .

Vậy chủ đầu tư có lợi nhuận nhiều hay không ?

Thực ra, chủ đầu tư chỉ mong bán với giá 5 tỷ đồng là đã đảm bảo mức lợi nhuận mong muốn ( 20-30% trên giá bán ), theo Bảng trả nợ và vốn vay hàng tháng ta nhận thấy Chủ đầu tư đang sử dụng 50% là 5 tỷ đồng theo hình thức huy động vốn với suất 10,2%/năm một cách dễ dàng . Nên vậy thay vì vay ngân hàng phải có tài sản thế chấp và mục đích sử dụng vốn với lãi suất 10.2% là quá hấp dẫn . Nếu chủ đầu tư bán 100 căn thì đã có tiền mặt 500 tỷ đồng sử dụng trong 10 năm với lãi suất 10.2% .

Số tiền vay 5.000.000.000 đ
Lãi suất vay 10.2%/năm .
Tháng	Số dư đầu kỳ	Vốn	Lãi	Vốn + Lãi	Số dư cuối kỳ
1	5,000,000,000	24,112,288	42,554,379	66,666,667	4,975,887,712
2	4,975,887,712	24,317,505	42,349,162	66,666,667	4,951,570,208
3	4,951,570,208	24,524,468	42,142,199	66,666,667	4,927,045,740
4	4,927,045,740	24,733,193	41,933,474	66,666,667	4,902,312,547
5	4,902,312,547	24,943,694	41,722,973	66,666,667	4,877,368,853
6	4,877,368,853	25,155,986	41,510,681	66,666,667	4,852,212,867
116	324,988,641	63,900,729	2,765,938	66,666,667	261,087,912
117	261,087,912	64,444,580	2,222,087	66,666,667	196,643,331
118	196,643,331	64,993,060	1,673,607	66,666,667	131,650,271
119	131,650,271	65,546,208	1,120,459	66,666,667	66,104,064
120	66,104,064	66,104,064	562,603	66,666,667	0
Số tiền phải trả hàng năm : 66.666.667 đ x 12 tháng= 800.000.000 đ ( 8% so với 10 tỷ đồng )

Posted in: KIEN-THUC-BDS