Tác động nghiêm trọng từ thông tư 36 đến thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản 2015 có thể được xem là một năm bùng nổ, với dòng sản phẩm căn hộ từ trung đến cao cấp. Chỉ tính riêng thị trường TP.HCM, lượng giao dịch tăng vọt gấp đôi năm 2014. Giá bất động sản tăng 20-30% so với 2014.

Sự lệch pha nhu cầu thực: Tỷ lệ nhu cầu ở thực /đầu tư của năm 2014 là 60/40, năm 2015 là 30/70. Đang cho thấy thị trường có dấu hiệu sốt ảo, dấu hiệu bong bóng bất động sản bắt đầu manh nha.

Bất chấp nguồn cung thị trường rất lớn, tiến độ bán hàng của nhiều dự án vẫn đạt mức thanh khoản rất tốt, Các chuyên gia đã đưa ra 4 yếu tố, lý giải về sự bùng nổ của thị trường trong năm 2015:

1. nền kinh tế vĩ mô phát triển ổn định là một trong những tác động đến sức mua bất động từ mua để ở đến đầu tư

2. Nhiều chính sách được cởi mở hơn như chính sách đầu tư, chính sách tiền tệ, đặc biệt là luật kinh doanh bất động sản sửa đổi cho phép đối tượng người nước ngoài được tham gia mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

3. Nhiều dự án với sự tham gia của quỹ đầu tư và tổ chức đầu tư nước ngoài có tài chính hùng mạnh + quy định bão lãnh ngân hàng cho các dự án => vực dậy niềm tin cho người mua, người mua cảm thấy an tâm hơn với số tiền mình bỏ ra, đặc biệt là tại các dự án hình t trong tương lai.

4. Yếu tố quan trọng nhất để kích thích thị trường bất động sản bùng lên trong năm 2015 là nguồn tín dụng ngân hàng. Khách hàng và chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất ưu đã.

Tuy nhiên, có 2 yếu tố đáng đề cập trong vấn đề này là:

Thứ nhất, việc khách hàng chỉ cần bỏ ra 15-30% số vốn tự có là đã có thể sở hữu được một bất động sản.

Thứ hai, Một dự án dường như được thế chấp tới 2 lần, chủ đầu tư thế chấp chính dự án của mình để huy động nguồn vốn đầu tư, bên cạnh đó, khách hàng lại còn được vay ngân hàng bằng chính căn nhà nằm trong dự án đó

Chính sự lỏng lẻo, quy định chồng chéo trong hoạt động cho vay bất động sản, thoạt nhìn là yếu tố để kích thích thị trường bất động sản, nhưng nó lại là mầm móng tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển quá nhanh, lệch pha nhu cầu mua thực/ đầu tư đang tạo nên một hiểm họa bong bóng bất động sản.

Chính vì vậy, việc dự thảo sửa đổi thông tư 36, siết chặt hoạt động cho vay, cấp tín dụng cho các dự án hình thành trong tương lai được xem là cực kỳ cần thiết để kiềm hảm quả bong bóng đang có dấu hiệu hình thành.

Nội dung sửa đổi thông tư 36 liên quan đến thị trường bất động sản :

- Tỉ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn trong bất động sản giảm từ 60% xuống còn 40%, điều này sẽ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro, tăng tính thanh khoản hơn trong hạn mục cho vay bất động sản. Riêng bất động sản, việc hạn chế nguồn vốn tín dụng, buộc chủ đầu tư phải nổ lực hơn để nâng cao năng lực tài chính, tăng chất lượng sản phẩm để có thể huy động nguồn từ người mua tốt hơn…

- Nâng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%. Như vậy, khi chủ đầu tư triển khai một dự án, nếu một dự án có khoản vay được xếp hạng 4 hoặc 5, buộc phải trích lập dự phòng cho khoản rủi ro. So với trước đây thì giờ khoản trích lập dự phòng ấy buộc phải nâng lên, sẽ làm giảm nguồn vốn đưa vào đầu tư bất động sản

Kết hợp cả hai yếu tố trên lại với nhau, nguồn vốn tín dụng cấp cho hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ được siết chặt hơn, hoạt động kiểm soát rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản được giám sát chặt chẽ hơn. Đây là một động thái để các nhà đầu tư, chủ đầu tư nhìn lại vấn đề tăng trường tín dụng cho vay bất động sản, cùng với ngân hàng tham gia mục tiêu chung, kiểm soát rủi ro để tránh tệ nạn bong bóng trong bất động sản được lặp lại

Tác động tích cực và tiêu cực của thông tư 36 đến thị trường bất động sản

Hạn chế: tác động đến chủ đầu tư và khách hàng

Việc nguồn vốn tín dụng được siết chặt hơn bởi thông tư 36, sẽ khiến chủ đầu tư  tiếp cận nguồn vốn này trở nên khó khăn hơn, cùng nguồn cung tín dụng bị hạn chế, sẽ gây áp lực làm tăng lãi suất ngân hàng lên trở lại. Các chủ đầu tư, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc hơn nếu muốn sử dụng nguồn vốn này để đầu tư vào bất động sản. Như một quy luật, chỉ những chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính, sản phẩm tốt dễ thanh khoản, sẽ được ưu tiên cho vay hơn => quá trình sàn lọc những chủ đầu tư khắt khe hơn, nguồn cung sản phẩm sẽ được kiểm soát tốt hơn, không còn tình trạng các chủ đầu tư ồ ạt bung hàng như cuối năm 2014 và trong năm 2015. Còn riêng phía khách hàng, việc tiếp cận nguồn vốn vay sẽ bị đánh nhẹ, khó khăn hơn, lãi suất tăng cao hơn sẽ làm những khách hàng có thu nhập không tốt, hoặc không đủ khả năng để chấp nhận mức lãi suất mới => làm giảm sức mua, sự lựa chọn sản phẩm của khách hàng cũng bị hạn chế hơn ( ví dụ: thay vì trước đây lãi suất tốt, khách hàng có thể lựa chọn mua được những sản phẩm trên 1,2 -1,4 tỷ, nay lãi suất tăng lên, khách hàng chỉ đủ khả năng chi trả cho những sản phẩm dưới 1 tỷ )

Tích cực:

Về dài hạn. thị trường bất động sản sẽ trong sạch hơn, những doanh nghiệp có đủ năng lực, tài chính hùng mạnh và sản phẩm tốt đứng trước cơ hội phát triển mạnh hơn nữa. Những chủ đầu tư tạo ra được những sản phẩm với giá trị thực, được ngân hàng đánh giá cao về thanh khoản sẽ tồn tại và được thị trường đón nhận nhiều hơn. Các chủ đầu tư buộc phải sự dụng nguồn vốn tự có nhiều hơn để phát triển sản phẩm, buộc họ phải cẩn thận hơn trong quá trình sử dụng vốn để đầu tư, nghiên cứu kỹ, để tạo ra những sản phẩm tốt, mới có thể huy động vốn từ người mua tốt hơn. Dần dần, xu hướng về một thị trường thực, những sản phẩm với giá trị thực sẽ dần được thiết lập trở lại. Khả năng người mua thực tiếp cận được với sản phẩm thực sẽ dần dần ổn định và nâng lên. Tránh được tình trạng các đô thị hoang hóa, các chung cư “ma” do các nhà đầu tư vung tiền vào đầu tư chứ không phải mua ở.

Posted in: TIN-TUC