Đất Nền "Sổ Hồng" Và Những Con Dao 2 Lưỡi

Trước tình trạng phân lô bán nền đang diễn ra ngày càng phổ biến theo kiểu dự án sổ hồng. Liệu hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo kiểu "lách luật" này có ẩn chứa rủi ro gì không ?

Nếu so với trước kia, khi mua "nền sổ đỏ", người mua sau khi được cấp giấy chứng nhận không cần phải xây nhà liền, còn mua nền sổ hồng thì buộc phải xây dựng mới có sổ, thậm chí khi xây dựng xong cũng không biết đời nào có sổ ?

Trao đổi với TS Phạm Văn Võ, đại học Luật TP.HCM, pháp luật hiện nay không cấm phân lô bán nền. Nghị định 181/2004 không cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở, nhưng sau đó, nghị định 17/2006 chỉ không cho phép phân lô bán nền đối với các dự án thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã. Quy định này trong nghị định 17/2006 tiếp tục được nhắc lại trong nghị định 71/2010.

Có hai trường hợp xảy ra đối với vấn đề bán nền sổ hồng

Nếu dự án không thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã thì vẫn cho đầu tư dưới hình thức phân lô bán nền. 

Còn nếu dự án thuộc những trường hợp trên thì không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.

Thực tế diễn ra hai dạng phân lô bán nền là: "nền sổ đỏ" và "nền sổ hồng"

Đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền theo đúng quy định của pháp luật, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng (nền nhà) cho hộ gia đình, cá nhân, ngươi nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của luật Đất đai.

Riêng dự án "nền sổ hồng" là xây nhà để bán. Về nguyên tắc, thì chủ đầu tư phải xây nhà theo đúng quy định được phê duyệt rồi mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với việc bán nhà ở cho người mua, người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo luật Nhà ở. 

Nhưng một động thái lách luật được ưa chuộng của các chủ đầu tư là, đầu tư xây dựng hạ tầng rồi bán nền dưới dạng hợp đồng đầu tư, hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…Người mua phải xây nhà, và xây đúng thiết kế thì mới được hoàn công, và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Rửi ro từ những dự án bán "nền sổ hồng"

Rủi ro 1. Người mua chỉ được cấp nhận giấy chứng nhận sau khi đã xây nhà, thấm chí xây xong cũng không biết khi nào mới được nhận. Chủ đầu tư sẽ không thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho từng căn mà theo từng đợt nhiều căn. Nếu gặp phải người mua là dân đầu cơ, không xây dựng theo tiến độ dự án, chắc chắn sẽ làm ảnh hưởng đến quá trình hoàn công ra sổ cho những người mua khác xây để ở.

Rủi ro 2. Về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư mặc dù người mua đã nhận được nền, Việc xây nhà này phải do chủ đầu tư đứng ra làm thủ tục hoàn công, rồi làm thủ tục "bán" chính căn nhà do người mua xây. Theo quy định, việc bán nhà kiểu này phải thông qua sàn để đảm bảo công khai thông tin về việc bán nhà, đất.

Rủi ro 3. Nếu người mua nền dự án là dân đầu cơ nhiều, nhiều khả năng họ sẽ găm hàng chờ thời bán, như vậy sẽ làm chậm tiến độ dự án. Khi đó, Nhà nước có thể thu hồi đất đã giao cho chủ đầu tư theo khoản 12 điều 38 của luật Đất đai với lý do tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (lưu ý, mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao nền nhưng quyền sử dụng đất vẫn chưa chuyển giao cho bên mua). Do đó, việc giải quyết quyền lợi các bên sẽ tự thương lượng hoặc khởi kiện tại toàn án.

Cuối cùng, Người mua nên tự trang bị cho mình những kiến thức về pháp lý dự án cần thiết để xem dự án đầu tư dưới hình thức nào? Biết được dự án này có nằm trong khu vực được phân lô bán nền không ?

- sưu tầm -

Posted in: KIEN-THUC-BDS